서울 부동산 증여 건수가 3년 만에 최고치를 기록했습니다. 특히 **양도소득세 중과 유예 종료(2026년 5월 9일 예정)**를 앞두고, 다주택자들이 매도 대신 가족 간 증여를 선택하는 흐름이 뚜렷해졌습니다. “지금 팔면 세금 폭탄”이라는 인식이 확산되면서 강남 3구를 중심으로 쏠림 현상까지 나타나는 상황입니다.
단순한 통계 변화가 아니라, 향후 집값과 매물 흐름에 직접적인 영향을 줄 수 있는 변수이기 때문에 정확한 구조를 이해할 필요가 있습니다.
3년 만에 최대치… 1만 건 돌파 눈앞
법원 등기정보광장 자료에 따르면, 2025년 서울 아파트·빌라 등 집합건물 증여 건수는 8,491건으로 집계됐습니다.
- 2024년: 6,549건
- 2025년: 8,491건 (약 30% 증가)
- 2022년: 12,142건 (최근 최고치)
특히 2026년 1월 서울 증여 건수는 785건으로, 전년 동월(419건) 대비 거의 두 배 수준입니다. 현재 추세가 이어질 경우 2026년 연간 증여 건수는 1만 건을 무난히 넘길 가능성이 거론되고 있습니다.
👉 핵심 포인트
- 2022년 이후 최대 규모
- 2026년 들어 증가세 가속
- 단기 현상이 아닌 ‘세금 대응 전략’ 가능성
왜 ‘매도’ 대신 ‘증여’를 택할까?
① 양도소득세 중과 유예 종료 이슈
다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예 조치가 2026년 5월 9일 종료될 예정입니다. (2026년 2월 기준)
중과가 재개될 경우,
- 기본세율 + 최대 20~30%p 가산
- 장기보유특별공제 배제 가능
- 지방세 포함 시 실효세율 급등
즉, 시세차익이 큰 다주택자의 경우 매도 시 부담이 매우 커질 수 있습니다.
② “지금 팔면 손해” 심리
특히 강남 3구는 집값 상승 기대감이 여전합니다.
- 서초구: 전년 대비 약 80% 증가
- 송파구: 약 2배 증가
가격 상승 기대가 있는 지역일수록, “팔기보다는 물려주자”는 판단이 강해지는 구조입니다.
양도소득세 vs 증여세, 뭐가 더 유리할까?
많은 분들이 가장 궁금해하는 부분입니다.
🔎 매도(양도)할 경우
- 취득가 대비 차익에 세금 부과
- 다주택자는 중과세율 적용 가능
- 보유 기간·주택 수에 따라 세율 크게 차이
🔎 증여할 경우
- 증여 당시 시가 기준으로 증여세 부과
- 수증자가 세금 부담
- 향후 매도 시 ‘취득가’는 증여 당시 평가액
즉,
✔ 단기적으로는 양도세 회피 가능
✔ 하지만 증여세 부담은 별도로 존재
✔ 향후 자녀가 매도 시 세금 이슈 재발생 가능
👉 “무조건 증여가 유리하다”는 공식은 없습니다.
자산 규모, 보유 기간, 주택 수, 자녀의 소득 구조까지 종합 검토가 필요합니다.
5월 이후 ‘매물 잠김’ 가능성
전문가들은 중과 유예가 실제 종료될 경우 다음 시나리오를 우려합니다.
1️⃣ 다주택자 매도 중단
2️⃣ 시장 공급 감소
3️⃣ 급매물 소진
4️⃣ 가격 재상승 압력
이른바 ‘매물 잠김 현상’입니다.
세금이 강화되면 거래량이 줄어들고, 실수요자는 매물을 찾기 어려워지는 구조가 반복될 수 있습니다. 2022년 세금 강화 시기와 유사한 흐름이 재현될 가능성도 제기됩니다.
지금 상황에서 체크해야 할 3가지 (2026년 기준)
✔ 1. 실제 유예 종료 여부 확정 확인
정책은 변경 가능성이 있습니다.
국회 통과 여부와 시행령 개정 상황을 반드시 확인해야 합니다.
✔ 2. 증여 시 평가 기준일 확인
증여세는 증여일 기준 시가 적용입니다.
감정평가 여부에 따라 세금이 달라질 수 있습니다.
✔ 3. 5년 내 재증여·양도 규정
증여 후 일정 기간 내 매도 시 세금 계산 방식이 달라질 수 있습니다.
사전 계획 없이 진행하면 오히려 세 부담이 커질 수 있습니다.
결론이 아니라 ‘전략의 문제’
현재 서울 부동산 시장의 증여 급증은 단순한 트렌드가 아니라 세금 구조 변화에 대한 대응 전략입니다.
- 집값 상승 기대 지역 → 증여 쏠림
- 세금 강화 예고 → 매물 감소 가능성
- 거래량 감소 → 가격 변동성 확대
2026년 상반기 서울 부동산 시장의 핵심 변수는 결국 양도소득세 정책 방향입니다.
“팔 것인가, 증여할 것인가”는
세금만이 아니라,
보유 전략·상속 계획·자녀 자산 설계까지 포함한 종합 판단이 필요한 시점입니다.
추후 정책 변동 가능성이 있는 만큼, 실제 실행 전에는 세무 전문가 상담이 필수입니다.
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